Promulgar una ley de oportunidad para que los inquilinos puedan comprar
La vivienda es una parte fundamental de una sociedad estable. Cuando la vivienda es escasa o extremadamente inaccesible — como lo es hoy — la carga cae con mayor fuerza sobre las poblaciones vulnerables y las familias trabajadoras.
Muchos programas de vivienda asequible benefician a los desarrolladores y a las empresas administradoras mucho más que a los inquilinos. Como alguien que ha vivido en vivienda asequible, puedo dar fe de que los requisitos de elegibilidad suelen ser innecesariamente engorrosos, dejando a muchos residentes atrapados en el medio: demasiado adinerados para calificar para asistencia, pero demasiado pobres para obtener vivienda sin ella.
Incluso cuando los inquilinos consiguen vivienda asequible, con frecuencia enfrentan capas de cargos de solicitud, evaluación, servicios públicos y administración que plantean la pregunta de si la vivienda es verdaderamente asequible.
Aunque fortalecer los derechos de los inquilinos es importante, ayudar a los inquilinos a convertirse en propietarios es transformador. La vivienda cooperativa es la mejor manera de hacerlo a escala.
La vivienda cooperativa permite que los residentes sean dueños colectivamente del edificio donde viven. En lugar de pagar renta a un arrendador, los residentes son los únicos accionistas de la cooperativa que posee todo su complejo. Los pagos de vivienda se destinan a la hipoteca, el mantenimiento y la conservación a largo plazo, en lugar de generar ganancias para un propietario externo.
Las cooperativas pueden estructurarse de distintas maneras según sus objetivos. Algunos modelos priorizan mantener la vivienda permanentemente asequible, mientras que otros permiten que los residentes acumulen patrimonio o se beneficien de la apreciación del mercado. Uno de los aspectos más atractivos de la vivienda cooperativa es el elemento de autodeterminación. Las hipotecas para vivienda cooperativa han sido elegibles para seguro federal a través de HUD durante más de 50 años.
A nivel estatal, podríamos promover la vivienda cooperativa mediante legislación de Oportunidad para que los Inquilinos Puedan Comprar (TOP, por sus siglas en inglés). Esta legislación da a los inquilinos y a las cooperativas el primer derecho de rechazo cuando los arrendadores venden las propiedades donde ellos viven. Al formar una cooperativa, los inquilinos pueden organizarse, negociar y hacer una oferta por la propiedad ellos mismos. Desde que se implementó en Washington, D.C., en 1980, al programa se le atribuye la preservación de 16,224 unidades de vivienda asequible.
El plan a continuación se basa en el de la capital de nuestra nación, considerando como edificios pequeños aquellos con 2 a 4 unidades y como edificios grandes aquellos con 5 o más unidades.
Paso 1: Oferta de venta
Cuando planee vender un edificio, el propietario deberá proporcionar una oferta de venta a los inquilinos. Si celebra un contrato con un tercero para la compra, el propietario deberá proporcionar a los inquilinos una copia del contrato dentro de 7 días.
Después de que se proporcione una Oferta de Venta a los inquilinos, ellos podrán solicitar información adicional, incluido el plano del edificio, los gastos operativos, las tarifas de servicios públicos, los gastos de capital, los detalles actuales de las unidades y los contratos de arrendamiento, y la lista de unidades vacantes. El propietario deberá proporcionar esta información dentro de 7 días de la solicitud.
Paso 2: Declaración de interés y formación de la cooperativa
Si los inquilinos están interesados en comprar la propiedad, deberán proporcionar una declaración de interés al propietario. Este plazo variaría según el número de unidades en la propiedad.
Para edificios pequeños, los inquilinos tendrían 15 días para presentar esta declaración si desean comprar colectivamente la propiedad. Si esto no ocurre, los inquilinos individuales tendrían 7 días adicionales para presentar una declaración para comprar el edificio por cuenta propia.
Para edificios grandes, los inquilinos tendrían que formar una organización cooperativa. Si aún no han formado una cooperativa, tendrían 45 días para hacerlo y presentar una Declaración de Interés. Si ya han formado la cooperativa, tendrían 30 días para presentar una Declaración de Interés.
Paso 3: Negociación y primer derecho de rechazo
Después de enviar una declaración de interés, las organizaciones de inquilinos o los individuos negociarían la venta con el arrendador. Si participa un tercero, la legislación TOP otorgaría a los inquilinos el primer derecho de rechazo, es decir, la oportunidad de igualar los términos ofrecidos a un tercero.
Para edificios pequeños, los inquilinos tendrían un mínimo de 90 días para negociar el contrato, con 15 días adicionales si existe un contrato con un tercero. Si una organización colectiva de inquilinos no logra celebrar un contrato, se proporcionarían 30 días adicionales de negociación a los inquilinos individuales que hayan presentado una declaración de interés.
Para edificios grandes, los inquilinos tendrían un mínimo de 120 días para negociar el contrato, con 15 días adicionales si existe un contrato con un tercero.
Paso 4: Oportunidad para asegurar financiación
Si el propietario vende a los inquilinos, se les proporcionará un plazo garantizado por ley para asegurar financiación. Para edificios pequeños, se les concederá un mínimo de 90 días para asegurar financiación. Si una institución financiera notifica por escrito que necesitará más tiempo para tomar su decisión, este período se extenderá a 120 días. Para edificios grandes, los inquilinos recibirán un mínimo de 120 días para asegurar financiación, que podrá extenderse a 240 días con notificación escrita de una institución financiera.
Paso 5: Período de reinicio
Si el propietario no ha celebrado un contrato de venta dentro de un plazo especificado, el proceso TOP se reiniciará con una nueva Oferta de Venta. Para edificios pequeños, esto ocurrirá 240 días después de la Oferta de Venta original. Para edificios grandes, esto ocurrirá 360 días después de la Oferta de Venta original.
